临沂市民咨询承租人在同等条件下有优先购买权吗

近段时间，临沂市民陈先生遭遇了一件烦心事。一年前，陈先生租住了赵先生的两间房屋，租期二年。谁知后来赵先生因销售假药被逮捕，药店也被查封，该房面临出售。赵先生原是一位医生，退休后想在县城开一药店，便向好友朱先生借款10万元，双方签订了借款协议，约定：赵先生向朱先生借款10万元，以其闲置的二间房屋作抵押，最迟于2016年年底连本带利还清，如到期未还，朱先生有权从变卖抵押房款中受偿。赵先生拿到借款后便在县城租了二间房办理了有关登记手续正式开业。期间，赵先生将设定抵押的房屋租给陈先生居住，租期二年，陈先生知道该房已设定抵押，但自己只是暂住也就承租下来。谁知后来赵先生因销售假药被逮捕，药店也被查封。朱先生知道赵先生已无力还款，便向赵先生的家属提出变卖抵押的房屋用来还款，赵先生的家属没有异议。陈先生不同意，认为自己租赁期限未满不能变卖，但朱先生说买主已找到而且出价很高，怕错过机会；陈先生万不得已愿以同样价格购买该房，但朱先生仍不同意，认为自己已与买主商定，执意要其搬出。双方争执不下，陈先生准备通过法律程序解决，他来电咨询，这种情况他能否优先购买该房屋？

律师说法：

本报律师团主要组成单位、山东颐平律师事务所主任彭海：本案的争议焦点是抵押权和租赁关系并存时，如何确定两者效力。根据《民法通则》的规定，当债务人不能偿还到期债务时，债权人有权出卖抵押物，从变卖款中受偿。问题是该设定抵押权的房屋又出租他人，且租期未满，朱先生要求变卖房屋行使抵押权，是合法的应予支持。但陈先生的租赁关系也是合法有效的，如何维护其合法权益呢？通常有以下两种情况：一是租赁在先，抵押在后。也就是我们说的“买卖不破租赁”，即租赁关系成立后，即使租赁物转让，其租赁关系对受让人仍然有效，在租赁关系届满前受让人不能解除租赁关系。二是抵押在先，租赁在后，根据物权优于债权的原则，当抵押权人变卖抵押物时，租赁关系相应解除，但在同等条件下承租人有优先购买权，承租人的这项权利也适用于租赁在先，抵押在后的情况甚至在租赁期满，出租人出卖租赁物时承租人在同等条件下也有优先购买权。因此当债务人无力还款时，债权人有权出卖抵押物，租赁关系未满，承租人有权优先购买。

沂蒙晚报记者 赵泽军 整理

[责任编辑：杨凡、李春晓]

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