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明年楼市将迎调整期 重点城市房价或稳中有降

来源:经济参考报

作者:

2016-12-01 10:08:12

社科院报告称,32城市投机氛围增多,住房市场高估值态势加剧

楼市泡沫不主动戳破将慢撒气

明年楼市将迎调整期 重点城市房价或稳中有降

“在供求关系发生根本性变化的背景下,房价没有支撑的暴涨正在加大楼市风险。”国务院发展研究中心市场经济研究所原所长任兴洲说。她是在11月30日举行的中国社会科学院《中国住房发展报告(2016-2017)》(以下简称《报告》)的发布会上做出上述表述的。据其透露,未来房地产调控不会选择主动戳破泡沫,而是将慢撒气,逐步的释放泡沫带来的风险与影响,既要消除恐慌,减少投资和投机,也要保持市场的平稳。

任兴洲表示,在快速城市化的背景下,住房需求从全面短缺到短缺,再到满足主流需求,发生了根本性的变化。

“国务院研究中心曾做测算,在2012年、2013年前后,我国城镇家庭已达到户均一套房,和过去的极度的全面短缺完全不同。这也意味着,现阶段的房地产存在泡沫。”任兴洲表示,目前部分行业受过剩产能拖累,导致资金涌入房地产,风险和泡沫又被加大。

《报告》指出,2016年前三季度,在宏观利好政策不断加码的背景下,一线城市及部分二线城市房价出现快速上涨,投资投机需求入场,房地产泡沫卷土重来。数据显示,2016年2月至9月各月份中,全国商品住宅平均销售价格分别为每平方米7394元、7400元、7449元、7418元、7322元、7337元、7362元、7373元。

这一数值分别较上年同期增长14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.3%、11.5%、11.51%、12.66%,远远超过2014年全年的1.28%和2015年的9.11%。

《报告》称,35个大中城市中24个城市房价收入比正向偏离历史均值,且22个城市的偏离程度高达10%以上。其中,深圳在收入增速保持平稳的状况下,房价存在超过180%的回调空间,风险状况堪忧。此外,35个城市中多达32个城市的房价租金指数比相对住房使用成本指数的倒数正向偏离,意味着楼市非理性投机氛围增多,非理性投资带来的高估值风险值得警惕。以厦门为例,房价在资金成本不发生明显提高的情况下,存在近100%回调空间。

中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞表示,本轮热点城市房价上涨过快过猛,主要城市住房市场整体高估态势进一步加剧,风险程度整体高于2010年。深圳、厦门、上海、北京、南京等城市风险状况较为突出。

“经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与城市分化,是引发楼市局部过热的重要环境因素;驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制,是导致楼市局部过热的深层根源;市场主体合作博弈,是楼巿局部过热的整体原因;巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头;‘地王’频出,是加速楼市过热与恐慌的直接原因;地方政府消极调控,是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。”倪鹏飞认为,现阶段我国房地产市场最大的问题是,区域住房市场发展出现严重结构失衡,高库存和住房短缺同时并存。一二线城市库存少,销售火爆;三四线却销售增长缓慢,去库存效果不明显。

倪鹏飞指出,本轮楼市热潮不可避免地使局部房地产泡沫加剧,从而诱发并加大市场风险,不得不引起重视。例如,局部上涨过快刺激巨量资金通过各种灰色渠道涌入房地产市场,扭曲资源合理配置,加剧财富分配不平等,加大金融体系风险。

鉴于楼市泡沫不断积聚,任兴洲强调,此轮果断调控不会轻易放松,但在实体经济依然较弱的背景下,不会选择贸然刺破房地产泡沫,会选择逐步释放风险。这意味着此轮调控将是一场持久战。

《报告》预测,2017年中国楼市将迎调整期,总体呈平稳回落态势,但具有不确定性。未来楼市调整幅度和时长将基于调控和改革的力度,空间上,调控也将呈差异化。具体指标上,将是全国房价整体增幅收窄,个别月份或将绝对下降。其中,一二线先前房价涨幅较快的城市房价增幅回落会更大,三四线城市分化,去库存任务仍然艰巨。

倪鹏飞认为,我国楼市调控需调整发展战略,让房地产与宏观经济、城市化协调发展;加快相关制度改革,释放新需求去库存并对冲市场调整;在土地、金融、财税等关键领域实现改革突破,铲除经济房地产化及波动的根基;健全楼市调控的工作机制,完善楼市调控的问责机制。

[责任编辑:刘国栋、谷会媛]

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