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如何盈利是道难题 房企"全面自持"的拿地逻辑

来源:经济参考报

作者:

2016-11-25 15:55:11

一些房企抱着“先拿地再说”心态参与竞地,住宅100%自持后,如何盈利是道难题

图/视觉中国

尽管为了避免出现高价地,北京的土地出让新规则已经做足了各种准备:限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积,全方位围追堵截,但仍然难以抵挡房企“100%自持”的拿地热情。

表面上入不敷出的经营模式,房企如何“解题”?这些肩负着稳定市场重任的“限房价、竞地价”地块对于未来市场的影响究竟有多大?这成为近期业内外共同关注的话题。

1 限不住的抢地热情

备受关注的北京首批4宗“限房价、竞地价”试点地块,在近期鸣锣开拍。尽管受让条件更加“苛刻”,但仍然无法阻挡房企在京拿地的热情。连续两日内,包括万科、恒大、碧桂园、龙湖、融创、绿地、远洋等20多家知名房企到场参与围猎。

更为戏剧化的一幕是,4宗地块在现场竞价环节,都在极短的举牌时间内便触顶总价,随后转入自持商品住房面积竞拍,参与各个地块竞拍的房企不约而同地把投报自持比例提至100%。这意味着,未来这些地块建设的项目将不会对外出售,而是由开发商持有并对外出租。

连续两天的激烈拼抢,仅有海淀永丰20号地块被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元,并以“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”的代价收入囊中,而另外三地块的出让结果仍然“悬而未决”。根据出让规则,它们需要转入标准商品住宅建设方案投报程序。按照官方的解释:当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时,则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。竞买人要在现场竞投日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分后,最终确定竞得人。

不少业内人士都指出,面对北京“史上最严”的土地调控政策,房企依旧“抢地”并不难理解。

“开发商的逻辑是,首先在北京得有项目,要有项目就必须得拿地。”亚豪机构市场部总监郭毅认为,对房企而言,不管是业务布局,还是标杆项目的辐射效应,都需要在北京占据一席之地。

另一位业内人士则坦言,北京地价高、竞争激烈是不争的事实,但从长远看来,北京的房地产市场无论从供需关系,还是财富聚集效应来看,都相对稳妥。所以对房企而言,先拿到地再说。

2 “房东”困惑REITs非“解药”?

根据上述四宗地块的限制条件,中原地产分析师张大伟帮记者算了一笔账:这四宗地块规划建筑面积合计62万平方米,成交金额203.35亿。其中,50.39万平方米的住宅全部由开发商持有。如果按照平均60平方米的单套面积计算,预计将建成8400套出租房,按照3%-4%的租金收益计算,长久租赁权价值预计为3万-4万元/平方米,额外可能产生价值的只有配套商业+地下车位等。“但变现难度极大。或许会通过基金上市或者长期使用权出让,但可能都会面临政策难题。”张大伟进一步指出,综合考虑各种因素,这四宗地赚钱的可能性极小。

开发商自持100%的住宅面积,这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商,角色转向了“房东”。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,事实上,很多房企对租赁市场的走向还没有看得很清晰,因为租赁市场盈利模式的不清晰;而房企对拿地以后如何操作,其实也比较困惑。

“先把地拿到手,再慢慢寻找腾挪办法,以时间换空间;还可以通过嫁接第三方资源实现创新合作。”另一位业内人士如是说。

同策咨询研究中心总监张宏伟则认为,持有型物业可以做抵押套现,本身可以盘活解决企业投资压力,而且现在很多已经在试行的持有型项目都争取了税收减免政策,这部分政策补贴也可以对冲资金压力。

而当前业内为“房东”房企支招的盈利模式则聚焦于REITs。在他们看来,未来将这些项目打包成REITs,或许是加快回笼资金,并且有效降低拿地资金风险的途径。

一位不愿具名的分析人士则提出了不同意见:“暂且不论政策和市场风险,北京的租售比多高,大家都知道。这四宗地就算只按照地价加建安成本,每年的租金回报率顶多到4%,扣除券商和运营商的管理费,如果再把开发商的其他合理成本计算进去,收益率还得更低。这样的REITs,谁买啊?”

3 土拍新招是阶段性政策?

以“限房价、竞地价”的方式出让土地,在北京并非首次,而与9月30日出台的最新调控政策初衷一致,其抑制房价过快上涨的决心与措施一直十分坚决。然而,对于这些地块入市给市场带来的影响,业内人士的表态莫衷一是。

严跃进认为,除了传统的土地出让模式外,此类土地出让中增加了自持物业的要求,体现了土地出让背后的结构性调整的导向。“房企当房东了,对于购房者来说,后续可以有一个缓冲时间,即如果购房压力大,可以先租住,这也是解决目前高房价的一个问题。”他进一步指出,对于整个房地产市场来说,相当于建立了一个“第四级市场”,以区别于以往的二级市场(即一手房买卖市场)、三级市场(二手房买卖市场),显然具有积极的意义。

一个反复被提起的问题是这类项目的潜在隐患。有业内人士指出,尽管这种土地出让方式能在短期内起到抑制高房价、高地价的目的,但由于提前对入市房价进行了严格控制,与周边项目售价形成较大差距,开发商利润被大大压缩,如果监管不到位的话,难免会带来质量问题。

对于这些地块未来建成后对于市场的预期,也有业内人士认为,土地新政对市场来说将增加大量平价住宅,过去开发商拿高价地的目的是将来可以建设成为区域高端产品,但限价之后使得这一目的不可能实现,从而在一定程度上稳定楼市的发展。

“政府本身是希望增加可售住宅的供应量,同时通过限价拉低均价,从而降低预期。但目前看来,这四块地都竞成100%自持的话,那么先前的目的就没有达到。”一位资深业内人士同时指出,这种土地出让的政策应该是阶段性的,会根据企业竞地的情况有所调整。

[责任编辑:刘国栋、刘晓梦]

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