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调控再升级追踪:房价走势趋稳 市场明显降温

来源:新华社

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2016-11-21 10:09:11

继9月末近20个热点城市陆续启动新一轮楼市调控后,近日,深圳、杭州、武汉、南京等多地再度推出新政“升级版”,不仅首付比例进一步提高,本地户籍购买第三套房更是被严格控制。

从“彻夜排队抢房”到纷纷退购房定金,从“过户号一票难求”到个别楼盘交易量“一夜归零”……调控重拳之下,楼市还将怎样变化,房价会否大幅走低?新华社记者深入10余个城市,追踪楼市最新变局。

交易量回调明显 降“虚火”效果显著

国家统计局本月18日最新数据显示,一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来,房价走势明显趋稳。70个大中城市中一二线城市房地产市场明显降温,三线城市较为稳定。

在北京,自国庆节实施“京八条”调控新政以来,许多购房者都感受到“过山车”似的行情变化。

软件工程师杨先生两个月前想换一套西城区的学区房,由于当时房价“脱缰”上涨,房主加价两次至760万依然惜售。调控后不到一周,中介又打电话来说房主愿意卖了。可杨先生却害怕自己“高位接盘”而不再盲目跟风。

“新政对我们影响不知道还将持续多久。”位于北京西南五环外的某“刚需盘”销售人员坦言,过去休息日能接待30组左右客户,现在最多几组。而在海淀区某“改善盘”售楼处,记者停留的两个多小时里,鲜有客户光顾,曾经人头攒动的看房热潮不复存在。

“进入11月以来,各地新房和二手房整体成交量再度环比回落,且降幅均有所扩大,一些非调控城市也受到了政策的外溢影响。”中原集团研究董事程澐认为,限购政策再度收紧,意味着地方的调控力度存在继续趋紧的可能。

在房价曾“领涨”全国的深圳,经过两次调控加码后楼市显著“降温”。根据深圳市规土局公布的日交易情况计算,10月份,深圳新建商品住宅成交面积同比下降22.1%,二手房成交下降6.2%;从价格看,新房成交均价55611元每平方米,环比下降10%。至此,深圳房价连续三个月上涨势头得到扭转。

一线城市涨势不再,热点二线城市更是“转冷”。记者看到,一些楼盘甚至出现批量退房现象;有的二手房中介门口,前来解约的市民甚至排起了队,但大规模违约并未出现。

“由于限购限贷,客户要么失去购房资格,要么掏不起增加的首付,更多的是借机缓一缓。我们有50多位交过意向金的客户基本都申请退款了;另外88位付完定金的客户也有部分放弃交易。”苏州工业园区东沙湖路某新楼盘的销售人员感叹说,现在投资投机者肯定看不到了,刚需改善者也选择观望。

“由于网签有滞后期,预计10月以来各地成交回落的行情,将在11月、12月数据集中体现。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

未开盘项目压力大 部分楼盘将“调价保量”

记者实地走访出台新政城市的多个楼盘发现,虽然调控后新建商品房普遍遭遇看房人数锐减、交易量跳水等降温行情,但截至目前,大部分一手楼盘价格暂时还没出现明显的下滑。面对浓厚的观望情绪,部分在售项目准备用“买赠”和“优惠促销”等方式吸引购房者;一些未售项目干脆推迟了申请预售开盘时间。

“说没有压力是假的,看着售楼处空荡荡,肯定会有担心,但是今年的任务已经完成得差不多了,如果集团在其他城市销售情况也不太好,不排除适当调价冲量。”苏州一家港资房地产开发商负责人说。

记者注意到,由于这一轮房地产的火爆行情,一线城市和部分热点二线城市的存量商品房得到了相当程度的消化,一些楼盘只剩下小部分预售房,开发商的资金压力普遍缓解。因此面对调控后的市场萧条,大部分开发商选择了暂时先“扛一扛”。特别是一些外企、央企和国有房地产开发商,由于融资成本更低,更倾向于保持价格稳定,“继续开”“慢慢卖”。

“作为开发商,我们也希望平稳发展,不愿意经历市场的大起大落;更害怕过度透支,未来没得做。”杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东说,此前房价的猛涨连自己都没有想到,国庆假期各地陆续出台楼市新政是帮助市场纠偏的必要举措,目的是通过抑制投机投资,让住房回归居住属性。

一个典型的现象是,杭州多个楼盘外地客明显减少。而前期从杭州透明售房研究院的数据看,杭州外来人购房比例8月份达到了三分之一,9月更是升至四成之高。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华说,现在“刚需”和投资投机客都陷入观望,未来三个月至半年内,高位运行的房价可能开始出现松动,特别是一些交通位置差、配套设置不全的项目,价格有回落空间。

专家和业内人士一致认为,今年以来制造了无数话题的“地王”房企,未来日子可能是最难过的。尤其是那些实力有限而又“高溢价”拿地的房企,遭遇新政调整期,或将面临生与死的抉择。

市场盼“因城施策” 长期稳预期需多管齐下

“短期看,严格的调控措施有效抑制了房价过快上涨的势头,规范了市场秩序,调控效果初步显现。但长期看,政策影响还不好判断。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,推进房地产市场健康平稳发展需要多管齐下。从地方出台的限购措施看,意在遏制投资投机性购房需求,对自住需求是保护的,这些政策会随着不同城市的特点和市场条件的改变而进一步完善。

记者采访中,一些地方房管局负责人、开发商以及专家学者认为,目前无论是北上广深等一线城市,还是经济快速发展的热点二线城市,本地居民的刚需和改善型需求仍大量存在。应避免调控政策误伤合理购房者,同时防止合理需求过分抑制,形成“蓄水池效应”,未来造成报复性反弹。

位于深圳蛇口的“山语海”是国庆新政后开盘的第一个项目。尽管观望情绪浓厚,但开盘当天,记者看到前来选房的人并不少,中小面积依然销售顺畅,最终推出的500余套房源销出59.5%,均价为5.8万元每平方米。

在距离郑州市区较远的南龙湖,虽然有的楼盘尚未开盘,但前来考察的看房者随处可见。一位“80后”购房者小晏告诉记者,本打算在市里买一套90平方米、均价1.2万元左右的房子,由于限购后首付提高到30%,她转而选择均价约七、八千元的南龙湖地块。

“既然是打击投资投机,为何作为首套房也提高了负担?”小晏说,市场虽说清净了,但心里仍患得患失——买吧,怕房价下跌;不买吧,又怕房价继续涨。最期盼的是房地产能有一个稳定预期。

而“科学规划”“因城施策”成为专家建议的关键词。

事实上,当前不同地区楼市之间的分化愈发显著,市场结构差别较大,调控的力度和方式方法也应有所不同。来自住建部门的数据显示,同样是限购限贷城市,济南、苏州、武汉、杭州、广州等地的商品房库存去化期都已不到9个月,超出合理区间下限。

“这次各地的调控相比之前的统一限购体现了更多的地区性特点,但从房地产市场的健康发展来讲,调控能力建设还有很大的‘成长空间’。”江西师范大学城建学院教授陶满德建议,政府首先应基于当地人口增长、经济发展等,对房地产业有一个中长期的科学规划;然后才是密切监控,引导市场。只有政策稳,预期才会稳;预期稳,市场就能稳。

[责任编辑:王鹏、刘晓梦]

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